Трансформация объекта стрит-ритейла в высокодоходный актив институционального качества. Сложные переговоры с X5 Group позволили отбить арендные каникулы и принести инвестору сверхприбыль +1 млн руб. уже в первый год.
Номинальный IRR
19.4%
Cap Rate
12.5%
Окупаемость
7.6 лет
Доход 1 года
15.4%
Московская область
443,1 кв. м.
Street Retail, 1-й этаж
130,4 кВт, отдельная зона разгрузки, охват 15 000+ чел.
50 000 000 ₽
Оценка инвестиции до сделки
Через жесткий протокол разногласий типовой договор X5 Group был переработан. Мы закрыли главные риски для Инвестора.
Отбиты традиционные арендные каникулы. Оплата 100% за 1-2 мес. и 50% скидка на 3-4 мес. Кассовый разрыв исключен.
Аннулирован лицензионный штраф (срок ожидания увеличен до 12 мес). Арендатор лишен права на односторонний выход из ДДА на этапе окупаемости (3 года).
Индексация 5% работает автоматически. НДС оплачивается сверху. КУ компенсируются по факту без лимитов — нулевые операционные убытки.
Сравнение изначальных показателей инвестиционного меморандума с итоговым, жестко согласованным договором.
| Параметр сделки | План (Ожидание) | ФАКТ (Договор) | Выгода Инвестора |
|---|---|---|---|
| Арендная ставка (МАП) | 664 650 ₽ | 700 000 ₽ | + 424 200 ₽ / год |
| Доход 1-го года | 6 646 500 ₽ | 7 700 000 ₽ | Сверхприбыль +1 053 500 ₽ |
| Условия входа (СМР) | Полные каникулы | Оплата со 2-го месяца | Отбиты каникулы |
| Индексация | 5% по уведомлению | 5% безусловная (автомат) | Полная защита от инфляции |
| НДС и Коммуналка | Риск включения / Лимиты | 100% сверху / По счетчикам | Защита чистой прибыли |
Детальный расчет денежных потоков инвестора на горизонте 15 лет с учетом налоговой базы (УСН 6%), безусловной индексации и инфляции.
«Инвестор получил защитный актив институционального качества. Объект генерирует стабильный, юридически защищенный денежный поток с чистым операционным доходом NOI 6.27 млн руб. и реальным сроком окупаемости 7.66 лет.»
